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“三连降”!二手房市场横盘开始了?

2021-07-14 20:38:14 来源:透明售房网 点击 评论

       今年上半年的二手房市场,用一个词语来描述就是“先扬后抑”,在政策加码和房贷收紧的双重影响下,二手房成交活跃持续下降。

       上半年卖了多少套二手房?

       上半年,杭州市区二手房成交近5.4万套,相比2020年上半年几乎多了1.4万套,这一成交量创自2018年以来新高,其中住宅占比91%。

       不过随着限购加码、免增“2改5”、教育改革、利率上调及房贷收紧,从4月开始,杭州市区二手房月成交量连续三连降,5、6月的成交更是不足万套。

       除了自主交易网签,84%的房源主要通过中介网签完成,成交量前三的经纪企业分别是我爱我家、德佑和链家。

       从面积段套数占比看,随着消费升级,购房者对居住面积的追求已从“有的住”转向“住得好”,今年上半年120㎡以上大户型的成交占比达到了23.8%,同比上涨了3.1%。

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商圈TOP3

       杭州市区上半年商圈成交C位仍是闲林,签约套数约0.15万套,其次是富春和临平,若按照去年整年度的成交量算,这3个商圈基本已完成一半。

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       闲林主要承接了未来科技城外溢刚需客群,去年的成交活跃度非常高,虽然今年上半年均价略有上涨,但因商圈体量大,住宅产品多,总的成交总量仍高于其他商圈。

       尽管富春商圈上半年新房很热闹,入市项目较多,但作为二手房的价格洼地之一,其仍吸引了不少刚需购房者置业;临平在今年划区后,活跃度上升,以九龙仓君廷为代表的低总价次新房吸引了不少当地就业人群购入。

       杭州市区住宅TOP3

       上半年住宅小区TOP3,白鹭郡南顺利摘得桂冠,尽管小区离2号线良渚站约2.4公里,但良渚文化村自成一体的配套和宜居环境,仍然让220位购房者愿意买单。

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       中泰是老余杭的“价格洼地”,新西湖小镇的均价对刚需友好,小区周边有一个中泰运动公园项目已经启动,自带篮球场、网球场、足球场等,建成后对小区居民休闲生活将大为改善。

       绿城田园小镇拿下闲林的“第一”,该小区体量大、产品丰富,再加上绿城品牌效应,对闲林的刚需和改善群体而言,吸睛指数较高。

       主城区住宅TOP3

       主城区住宅成交套数最高的是保利东湾,该小区一贯交投两旺;第二的是滨江金色黎明,上半年表现不俗,网签120套,均价4万元/㎡,有不少或是新房摇号失利的购房者转化而来;都市阳光嘉苑作为三墩的经适房小区,持续往年热度,均价稳中有所上浮。

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       随着好找房上半年二手房成交数据的发布,我们可以看到,其实二手房的月度成交量已经是“三连降”。

       笔者实探笕桥、金沙湖、下沙沿江板块

       为此,笔者走访了大城东之前二手房成交量比较大的板块,对于一线市场的变化一探究竟,其中涉及到笕桥、金沙湖、下沙沿江板块。

       笕桥板块

       二手房成交活跃的板块或小区,常常会被认为是投资客比例偏高,而在笕桥,这一点基本不成立。相反,这里是真正的自住板块,二手房交易活跃更多的是因为整个区域内小区多、体量大,助推了笕桥板块的二手房成交量。

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       笔者走访了金色黎明一期周围的两家中介门店,问及当下的二手房市场情况,其中一家工作人员介绍说,现在成交还是有的,只是没有第一季度的时候高,主要是房东的心态受到了影响。当时一套房子带看都很多,有的房东心态就没有那么稳了,觉得那么多人看,肯定比较好卖,可以再等等,或者想加点钱。

       “可是到现在,银行贷款利率比较高,在5.5%-6%,据说后面还要涨。但是放贷真的很慢,起步都要两个月以上,有的房东就很介意。再者,加上现在天气热起来了,看房的人相对来说少了。”

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       观望情绪加重、利率影响、天气变热,这是板块内一些小区二手房降温的主要原因。加上笕桥属于大城东的概念,周边之前4.65万元/平方米卖出的房子,现在交付后,挂牌价格都会超过6.5万元/平方米。一下子提高的挂牌价,也在考验房东和购房者之间的博弈。

       下沙沿江板块

       整个下沙沿江板块的房子,晚上亮灯率非常的高。自住需求旺盛,再加个文海实验的学区,相对来说,性价比还是高的。

       据周边中介的工作人员说:“这里主要是有个学区,比较好卖。下沙沿江这里以景冉佳园为主,成交自去年3月份开始都比较活跃,量也很大。有的房东在悄悄涨价,心态也很稳,我就挂这么高,卖得出去就卖,卖不出去就挂着,而且今年前期也经历了一波的成交热潮。”

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       不过,这样的情况在6月开始有了变化。他告诉笔者,大概从6月15日后,有同事的客户贷款没贷出来,慢慢看到了一些影响。体现在自己身上,就是之前每个月都有成交,6月没有任何的成交。

       这时,另一位中介人员过来说:“我们合作的银行,现在贷款额度都在收紧,公积金不能贷了,首套商贷还能贷贷,二套基本上贷不出来了,这个影响还是比较大的。”

       金沙湖板块

       在金沙湖板块,笔者走进了龙湖滟澜山周围的一家中介门店。

       龙湖滟澜山有三期,是下沙二手房这边目前质量与价格的“天花板”,与新房基本没有价差,基本都在3.7-4万元/平方米之间。目前周边没有新房项目在售,而且新房的限价在3.75万元/平方米,还要等几年交付,可能还要面临限售风险,这也是导致这里的二手房成交活跃的原因。

       中介人员表示,6月份贷款放款比较慢,现在估计要三个月起步。肯定有影响,但是诚心要卖的房东也不会在意。而且利率在涨,对购房者的影响更大。实际上,相比之前,利率还是不算很高的,当然可能之后还会涨,要是自住的肯定还是会买。

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       窥一斑而知全豹,大城东的二手房市场现状也是整个杭州二手房市场的一个缩影。是否要出手或者买入,房东和购房者都需要根据自己的实际情况来做决定。

       受房贷利率走高和放款速度变慢的影响,二手房市场或将迎来一个的横盘期。

注:

       1、由于二手房房东出售意愿、房屋装修、地理位置等情况不同,同一小区房源的市场挂牌价和实际成交价都会有所不同。

       2、文中所示价格为小区和商圈实际签约房源的签约均价,内容仅供参考,请勿作为购房标准。

       3、杭州市区数据统计范围为主城区、萧山、余杭、富阳,不含临安。

       4、统计时间截止为2021年6月30日。


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